卖地11宗入账209亿，这场土拍充满“意外”

时间： 2022-07-19 06:00     浏览量：542

7月18日，广州今年第二轮集中供地收官。

14宗地中，11宗顺利成交，溢价3宗，1宗封顶摇号，总出让面积112.7万平，共揽金209.6亿元。

至此，前两轮共入账550.6亿元，仅去年全年31%。（去年全年入账超1777亿元）

这场土拍有很多意料之中，国家队仍占绝对主场。保利豪夺3地总成交金额48.8亿元傲视全场，宝信忙兜底收入3宗地，民企仅有嘉达参与天河燕塘地块举牌。

也充满“意外不断”，寒冬气氛下冲出了封顶摇号地；难得供地的天河竟出现流拍地。

本轮土拍规则宽松程度是罕见的，取消“竞自持”，“巨无霸”地块隐身以降低总价，中心区占比过半...想方设法降低拿地压力、持有成本。

因此，有了罕见的54轮封顶争夺，上一次出现摇号地，房地产还没入冬（去年4月）。

但是在房企偿债高峰，市场信心尚未修复，地块单价之下，多数民企有心也无力。土地市场是楼市的晴雨表，业内专家直言市场触底信号明显，但还有下探的机会，盼政策刺激、新项目入市，带动数据转好。

久违封顶摇号热场子

市场仍需更多信心

摸底沟通-规则再放松-集中热门区。

自从土拍热度急转直下，这招从去年最后一轮供地沿用至今，但在房地产“黑铁”大背景下，似乎收效有限。

这次亮相的地块涉14宗中心区占了8宗，天河（2宗）、海珠（2宗）、荔湾（2宗）、白云（2宗）、黄埔（1宗）、花都（3宗）、南沙（1宗）、增城（1宗），番禺、越秀、从化缺席。

时隔三年再供地，天河继续剑指东边。

背靠天河智谷（网易、小鹏、中移互联网、南方测绘聚集），过去两年，这里有20万互联网员工强大购买力支撑，造红了保利天汇等多个网红盘。

压箱货——天河燕塘地块不负众望。它曾现身于2016年、2019年、2020年、2021年的《广州市供地蓝皮书》，一直吹风一直放鸽子。本轮土拍起拍价“最贵”的，起拍总价超70.6亿元，楼面价高达4.2万元/㎡，算上配建面积达到44211元/㎡。

吸引7家房企出手，包括全场唯一的民企嘉达。作为广州本土房企，多年来作风低调，也曾露面去年第三轮集中供地。代表作有东山一品、南洲名苑，最近通过与德信地产、知识城集团合作开发黄圃知识城摇号地项目活跃于市场，即“德信知投嘉达·山与墅”。

你来我往交手到54轮，达到最高限制地价封顶进入待摇号，三天后揭晓得主。这番热烈景象已经近两年没见过了，超81亿元，楼面地价50842元/㎡，久违地刷新广州地价榜。预计天河燕塘区域市场价格将会有所上升。

有人欢喜有人愁。

被视作下一个收割程序员钱包的“王炸”——天河智慧城旁育新街地块，呼声很高，却意外流拍。

究其原因，该地块仅3万方，加上配建安置房面积，成本去到4.25万/㎡，价格不低。

主要优势是背靠天河智慧城，有山景塘景。但硬伤很硬，被大片凌塘村城中村包围，且今年该村落旧改再广州市城更计划中暂时“除名”，意味着一时半会儿周边面貌无法改善。

这与地块高昂地价，2.5容积率必然走高端低密奢品路线形成关键矛盾，6-7万回本价，企业员工刚需有点吃力，改善型市场选择多很卷。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析，没有来自品牌、产品、运营、资金等硬实力支撑的投资信心，很多地企业未必敢拿，很多地拿了也会成为烫手山芋。

除此以外，市中心的虹吸效应依然生效。海珠、荔湾地块顺利出嫁。

真·CBD中心琶洲西区地块，不出意外被越秀包圆，未来将于一涌之隔的琶洲南TOD连片发展。海珠另一宗地也加入越秀俱乐部。

外围主要靠国企央企兜底，但也没兜住增城。曾经的供应大户，派出唯一参赛选手中新新福大道东侧地块，落寞流拍。

土地市场与楼市冷热相关，广东中原地产项目部总经理黄韬分析，一轮行业洗牌确实不同，时间长，深度广，并且受经济面影响，刚需影响市场较强，郁亮说：基本上到了底部，但我认为还是有点空间。

合富研究院高级分析师冯佩云表示，虽然触底信号明显，还有望下探的机会，7月是一个正常的淡季，下半年政策刺激、新项目入市，预计会好于上半年。

重点地块扫描

天河区燕塘地块三（AT020883地块）

宗地面积：46057.64㎡

计容面积：≤168102㎡

土地性质：二类居住用地（R2）

成交总价：811933万元

成交楼面价：50842元/㎡

竞得人：待摇号

条件：无偿配建政府性房源计容建面8405㎡（住宅，须装修）

图/合富研究院

北临怡新路，南临沙太南路，西侧是梅花园地铁站和广州大道北，可快速接驳广州环城高速。距离3号线北延段梅花园站地铁步行大概需要10分钟左右，交通比较便利。

整体环境比较安静，有大面积居住区环绕，一半是如怡新花园等多个次新二手小区（5万/㎡）；一半是牛利岗社区城中村群。

整体而言，地位于白云与天河交界处，城市界面偏城乡结合部观感。

育新街南侧地块

宗地面积：32902.51㎡

计容面积：≤63836㎡

土地性质：二类居住用地（R2）

起拍总价：244171万元

起拍楼面价：38250 元/㎡（未含配建）

条件：无偿配建政府性房源计容建面6384㎡

竞得人：流拍

地块位于智慧城核心区中部，华观路以北，接壤火炉山森林公园，距离华观路地铁站600m左右。

图/2021广州供地蓝皮书

教育资源颇有看点，曾被天河小区争“崩头”的清华附中湾区学校二期选址地块，距离育新街地块仅仅约400米左右。

在寸土寸金的天河来说，景观资源可以说一绝。地块背靠火炉山森林公园连片绿油油山体，东边有湖泊，规划也是低密度，容积率也仅2.5，条件类似保利天斯地块（现为保利湖光悦色）。

但凌塘村旧改进度放缓，周边面貌未来较长一段时间都不会有改变。

琶洲西区AH040329、AH040157地块

宗地基本信息：

宗地面积：15483㎡

计容面积：≤88115㎡

宗地性质：商务用地（B2）、商业用地（B1）、二类居住用地（R2）

成交总价：148572万元

成交楼面价：16861元/㎡(未含配建）

竞得人：越秀

条件：

①须配建建筑面积34112㎡拆迁安置办公物业；

②须按要求建设重点工程项目，建设金额为3.5亿元。

图源：合富研究院

交通优势明显。可快速接驳华南快速路，距离磨碟沙站直线距离约0.5公里；8.8万方的计容规模，与琶洲南70万方相比是小巫见大巫。这也是本轮供地的一大特点，“中小规模的地块”供应增多，全市有8宗地块总建面小于或约等于10万㎡，占比近6成，利于资金阶段性紧张的房企取地。

宗地商业面积占比超6成，实际住宅计容面积仅3.4万㎡。未来可售货量不大。

货量少+楼面价高，未来大概率走高端奢品路线。

好在周边购买力强劲，琶洲南TOD（10-14万元/㎡）和招商保利海珠天珺（9万/㎡），在市场低迷期仍首开即售罄。

鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、

沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块

宗地面积：63516㎡

计容面积：≤150175㎡

土地性质：商业用地（B1）、二类居住用地（R2）

成交总价：111000万元

成交楼面价：7391元/㎡

竞得人：越秀+海珠城市服务

条件：

①无偿配建不少于91116㎡安置房源及配套地下车位985个；

②需负责橡胶一厂地块后续土壤污染修复工作并承担费用；

③地块范围内城市道路用地由竞得人负责出资建设。

图源：百度地图

这是本轮土拍中唯一保留“竞自持”的地块。

身处海珠西，相邻昌岗和广纸板块。距离最近的沙园地铁站（广佛线/8号线），直线约800米。

所在位置距离珠江岸300米、目前无高楼遮挡，坐拥一线临江景观。

参考周边，中海观澔府地块同样一线临江，去年2月份以50526元/平的楼面价成交，成为广州历史第5贵地块，成交均价接近8万/平。

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