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太原煤气化板块，这个让多少太原人乃至山西人“上头”的地方，最近规划又进行了调整。
12月13日，太原市行政审批服务管理局发布了《关于万达沙河澜山建设项目B1#楼建筑工程规划设计方案调整的公示》，原规划的8755.16平米的办公建筑用地取消。
上图来源：太原市行政审批服务管理局网站
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根据最初规划，煤气化旧址 8 宗地块用于商业用途的土地总面积预计达 8 万平方米，未来整体商业建设面积有望超过 40 万平方米，将规划建设大型的酒店、商场、公寓、写字楼等，形成一个功能完备的大型商业配套综合体。
因为种种原因，煤气化板块配套的商业、写字楼用地却始终没有动工。
根据最新的规划调整，位于万柏林区西中环辅路以南、西峪路以西、规划路以北的万达项目住宅建面由251582.22平米增加为260451.73平米，将8755.16平米的办公建筑用地取消。
调整后，商业兼容比从之前的8.7%降到了5.6%，住宅总户数由2316增加到2374户。
上图来源：太原市行政审批服务管理局网站
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我们先了解下煤气化板块的历史：
2018 年 1 月，太原规划网对煤气化旧址地块的规划进行了修编，规划显示太原市煤气化旧址将建大型居住区，并配建商业设施、市政服务设施、娱乐设施，以及幼儿园、小学、中学、医院、公园等。
2018年8月，太原煤气化公司原用地 8 宗地块首次公开拍卖，当时两宗地块流拍，六宗地块未开拍；同年10月，经过调整起始价后再次公开拍卖，8 宗地块均由华侨城以 116.17 亿元总价拿下，楼面均价 4055 元 / 平方米，成为当年的 “地王” 。
华侨城拿下煤气化地块后，与其他房企共同开发，形成了4个知名楼盘：华侨城天鹅堡、太原诺德逸宸云著、华润公元九里、万达西岸 CLASS，售价在10000-14000元/㎡。
与此同时，太原市民乃至全省人民都关注的是煤气化板块的教育资源，山西省实验小学（新道街小学）万柏林第一、二分校，山西大学附属中学万柏林校区目前均已开学。
上图山大附中万柏林校区，效果图
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从煤气化板块的规划来看，仍有商业用地有待开发。
按照目前太原的经济环境，商业写字楼空置率高，投资收益率逐年降低，去化率不容乐观。
并且，目前煤气化板块华润公元九里基本售罄，华润主导开发商业项目的可能性也降低。主力项目只有中铁诺德逸晨云著，主打卖点仍然是小学、初中一贯制九年教育资源，商业项目开发并不会对其楼盘去化带来较大收益。
所以，未来该地块商业用地是否会继续调整，我们只能拭目以待。
上图来源：太原市行政审批服务管理局网站
写到最后-
对于煤气化板块业主来说，主要需求“学校”已经兑现，周边配套也在逐步完善，社区商业基本满足日常需求。
